利上げに伴う住宅ローンへの影響と借換のポイント

更新日  2024/08/10

7/31に日銀は政策金利(無担保コール翌日物金利)の誘導目標を0~0.1%から0.25%に引き上げる決定をしました。

ここでは、住宅ローンの基礎知識と利上げによる今後への影響をご説明します。

住宅ローンの金利には大きく分けて変動金利固定金利があります。

それぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。

〇変動金利

<メリット>

 1.固定金利よりも金利が低い

    固定金利よりも金利が低い場合が多いことです。2024年2月現在、金融機関によっては0.2%台で借り入れできるところもあ         ります。金融機関との取引状況やキャンペーンの適用などによっては、さらに金利が引き下げられることもあるでしょう。

    2.いつでも固定金利に切替ができる

        将来の金利に上昇の兆しがあれば、大きく上がる前に固定金利に変更しておくことで、その後の返済負担を抑えることも期          待できるでしょう。

<デメリット>

 1.金利の変動によって返済総額が変わる

       金利が上昇した場合は返済額が増えて返済期間が延び、当初の返済計画が崩れてしまう恐れがあります。

       金利の上昇度合いによっては毎月の返済額のほとんどが利息になり、元金がなかなか減らないリスクがあります。

 2.金利がさらに上昇すると未払利息が発生する

        結果的にローン残高が増えてしまいます。住宅ローンの残債がある状態で返済期間が終了した場合は、残りを一括で支払わ          なければならないため注意が必要です。

 

〇固定金利

<メリット>

  1. 返済計画が立てやすい

    期間中は、毎月の返済額が変わらないため、返済計画が立てやすいです。市場金利が大きく変動した場合でも、ライフプランに大きな影響を与えることはありません。
    例えば、子どもがいる世帯における教育費の捻出や、マイカーローンの返済、介護費用など、ライフイベントに応じてさまざまな費用が発生します。しかし、固定金利を選択すれば返済金額が固定されているため、資金を計画的に貯めやすくなるでしょう。

  2. 金利上昇リスクのヘッジが可能

    住宅ローンの金利が上昇した場合でも、当初の金利は変更されないため、不安になったりあわてたりする必要がありません。変動金利のように将来未払い利息が発生する可能性がない点もメリットです。

  3. 固定金利選択型なら特約期間終了時に変動金利を選択することが可能

    固定金利選択型の場合は、特約期間終了時に再度固定金利を選択せず、変動金利を選択することも可能です。

<デメリット>

  1. 変動金利よりも金利が高い傾向

    固定金利は、変動金利よりも金利が高いのが一般的です。そのため、将来金利が下がった場合には支払利息・総返済額が変動金利よりも相対的に多くなります。

  2. 固定期間中は金利の見直しができない

    住宅ローンの金利が下がっても、特約期間中は金利の見直しをすることができません。住宅ローンを他の金融機関へ借り換えることは可能ですが、借り換え時に事務手数料や保証料など諸費用がかかるため、借入残高・借入年数・金利差によっては、メリットが少なくなることがあります。

  3. 固定金利選択型では、固定金利の再選択時に手数料が発生することがある

    特約期間終了時に固定金利を継続したい場合は、手続きが必要です。手続きを何もしない場合は、変動金利へ自動変更となります。固定金利を再選択する場合、金融機関によっては手数料がかかることがあるため、注意しましょう。

さらに、上述した変動金利には、万が一の金利上昇時に返済額が一気に増えないようにするための措置として5年ルール』と125%ルール』があります。

5年ルールとは

変動金利の『5年ルール』とは、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わらないようにするというルールです。

変動金利は半年に1度見直しがありますが、それでも実際の返済額は5年間据え置きとなり、

6年後に返済額が上がることになります。

これは、月々の返済額の内訳である元本と利息の割合を調整することによって、返済額を5年間据え置くというものです。

金利の上下に合わせて月々の返済額が変わり、利用者が困ってしまうことを防ぐための措置になっています。

 

125%ルールとは

『125%ルール』は、5年ルールによって6年後に返済額が上がる際、

従前の返済額の1.25倍(125%)を超えないように返済額を調整するルールです。

例えば毎月100,000円を返済している人の場合、125%ルールがあることで、改定後の返済額はどれだけ上がっても125,000円(100,000円の25%増)を超えることはありません。

 

〇住宅の新規購入による新規借入への影響

8月の住宅ローン金利には影響していませんが、9月から基準金利を引き上げる銀行が増えてくると予想されます。

一方、適用される金利は一般的に「基準金利-優遇幅」で決定するため、

基準金利が引き上がった分、優遇幅を拡大し

新規実行時の適用金利は据え置きにするような銀行も出てくる可能性はあります。

 

〇借換への影響

一般的な住宅ローンでは、基準金利は年に2回程度の基準日が設定されています。

次回の基準日は10月や11月の銀行が多いと思われます。

その翌々月(来年1月頃)などから新金利の適用となりますので、まだ少し月の返済額が引き上がるまで時間がありそうです。

多くの銀行では郵送やメールで「金利変更のお知らせ」といった通知がお客様に届きます。

 

新規購入を検討している方の場合、住宅ローンは変動金利、固定金利のどちらを選ぶべきか悩まれると思います。

最終的な判断はお客様自身でいただく必要がありますが、

auじぶん銀行の例でいくと、変動金利は0.329%であり、当初10年固定1.275%とおよそ1%の金利差、

35年固定だと2.33%と2%もの金利差があります。

この金利差を踏まえてご判断いただく必要があります。

今後日銀が短期間で複数回の利上げを行う可能性は低いとの予測が大半です。

なお、住宅金融支援機構の調査によると、2023年度の住宅ローン借入者77%が変動金利を選択されています。

 

借換を検討中で、今後の金利上昇が不安で固定化したいという場合は、

まずは現在お借入れされている金融機関で「金利変更(条件変更)」をした場合の条件を確認することを

オススメします。

特に手数料や適用金利を確認しましょう。

銀行によっては金利変更をした際の金利は新規借入の場合と異なる比較的高い金利となるケースが多いので、

確認後に他行への借換をした場合とも必ず比較を行うようにしましょう。

 

借換のタイミング

借り換えをする方は、今がよいタイミングと言えるでしょう。

10年以上変動金利は金利が変わっていない状態でしたが、

実際に適用されている金利は10年前とは大きく異なります。

つまり、基準金利(店頭金利)は同じでも金融機関の引き下げ幅(優遇幅)が大きくなっているということです。

借換でも新規借入と同じ引き下げ幅を設定している金融機関も多く、さらには新規借入よりも借換の方が金利優遇されていることもあります。
借り換えに関する手数料などを加味しても、金利の差を考えると借り換えをした方がお得なケースが多いです。

今後は金利が上がっていく可能性があるからこそ、引き下げ幅が小さい方は借換をすることをおすすめします。

 

また、現在固定金利で住宅ローンを借りている場合、特に適用金利の変化は起こりませんので今まで通りの返済が続き、

今まで比較的高い金利を払い続けながら金利上昇リスクをヘッジしてきたことのメリットを享受できることになります。

注意点としては、「◯年固定」などの固定特約型を使っている人は将来的に金利が上がる可能性が高いことが挙げられます。

固定特約型ではその固定期間が終了した後に再度固定金利を使うか変動金利に切り替えるかを選択することになりますが、

どちらを選ぶ場合でも当初よりも高い金利が設定されるケースが多いです。もし近いうちに◯年固定金利が終了する予定の方は、このタイミングで借換を検討してみると良いでしょう。

 

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イオンタウン郡山店 窓岩

 

猛暑で外出が減ることで高まる”フレイル”の解説と対策

更新日  2024/08/07

「フレイル」とは、加齢による筋力の低下(サルコペニアと言います)や疾病による運動機能の低下、うつ、認知機能の低下、閉じこもりや孤立などによって、心身の機能が低下した「虚弱」の状態をあらわします。
そのまま何もしないでいると、日常生活に支障が出始め、介護が必要になるリスクが高まります。

 

〇夏のフレイル予防策

 
夏の暑さは、高齢者の身体に大きな負担となります。気温や湿度が高くなると、脱水症状や熱中症のリスクを高め、食欲不振や睡眠不足なども引き起こします。

夏の暑さを乗り切り、フレイルを予防するには、以下の点に注意が必要です。

 

【暑さ対策】

 脱水や熱中症にならないよう、エアコンや扇風機、遮熱カーテンなどを利用し、室温は28℃程度、湿度は50~60%程度を目安に調整します。

また、水分・塩分をこまめに補給し、外出の場合には日傘や帽子を利用し、通気性のよい服装で出かけるように心がけましょう。

 

 

【適度な運動】

フレイルの予防には適度な運動が大切ですが、夏の暑い時期の運動には注意が必要です。

無理をせず、室内での軽い運動や涼しい時間帯の散歩などがおすすめです。
運動時には汗を発散させやすい服装で、こまめな水分補給を行いましょう。

たとえば「涼しい時間に、近くのコンビニまで歩いて買い物に行くこと」や、一般的に馴染みのある「ラジオ体操」「テレビ体操」などであれば、気軽に続けられます。

椅子に座ったままできる体操や、筋力トレーニングなども、本、雑誌、インターネット等で数多く紹介されています。

ただし、持病のある方は、事前に主治医と運動の内容についてご相談ください。

 

 

【栄養バランスがとれた食事】

夏は食欲が低下しやすいですし、高齢になると一度にたくさんの量を食べることが難しくなることで、栄養が不足しがちになります。

できるだけ、食事は1日3回で、いろいろな食品をとることが大切です。
フレイル予防に重要な栄養素は「たんぱく質」と「ビタミン」「ミネラル」ですので、これらを意識してとるようにしましょう。

たとえば暑い間は、できるだけ手間をかけずに手軽に食べられるよう、普段の食事で足りない栄養素を含むものを、あとから「ちょい足し」。こうすれば、簡単に栄養バランスを整えることができます。

 

【人とのつながり、交流のある生活】

フレイル予防のためには、人とのつながりや交流など社会性のある生活も大切です。

暑さで外出を控えて、誰とも話さない、顔を合わせない日々が続いてしまうと、何をするのもおっくうに感じてしまう「意欲の低下」や「閉じこもり」につながるかもしれません。

趣味やボランティア、地域活動や運動教室などに積極的に参加することは、フレイルの予防や健康な生活を維持するのに役立ちます。

特別な活動でなくても、買い物のついでに近所の人と話をする、宅配弁当の配達人と言葉を交わす、電話で家族や友人とおしゃべりをする、などでもかまいません。

 

お互いに声を掛け、安否を気遣い合える関係があることで、孤独や孤立が避けられて、安心で生活意欲のある暮らしが送れます。

 

 

【規則正しい生活・十分な睡眠】

睡眠が足りなくなると、疲れがとれにくくなって免疫力が低下します。

夜に眠れないとどうしても午前中は寝ていたくなりますが、遅くまで寝ていると生活リズムが狂います。朝はできるだけ同じ時間に起きて、日中はしっかりと身体を動かし、昼寝は短くするようにしましょう。

また、寝るときにテレビやスマホを見ることは、よい入眠を妨げると言われています。

 

 

 

夏のフレイル予防のためには、暑さを避け、栄養バランスの良い食事、適度な運動、十分な睡眠、社会性のある生活をおくることが大切です。体調の異変を感じたら我慢せず、早目に医療機関を受診しましょう。

 

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更新日  2024/08/05

 

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8月  10日(土)11:00~12:00
8月  11日(日)16:00~17:00
8月  12日(月)15:00~16:00
8月  17日(土)11:00~12:00
8月  18日(日)16:00~17:00
8月  21日(水)15:00~16:00
8月  24日(土)11:00~12:00
8月  25日(日)16:00~17:00
8月  28日(水)15:00~16:00
8月  31日(土)11:00~12:00

 
【申し込み後の流れ】
①お申込み完了後、メールにてご確認メール・メッセージをお送り致します。
②後日、セミナー当日までに『視聴URL』をお送りさせて頂きます。
③セミナーの開催時間になりましたら、URLより動画視聴頂けます。

※メールが届かない等あった場合はお電話にてご確認をさせて頂いております。

※弊社の営業時間内でご連絡させて頂いておりますので、数日かかる場合がございます。予めご了承ください

乱高下するマーケット、円高・株安

更新日  2024/08/04

日経平均株価は、文字通りの乱高下になっている。2024年1月から急伸した株価は、日米株価が連動する図式になり、

微妙に先行したり、遅行して動いている。

おそらく、最近、日本の株価を動かす主因は、米国株価の方にあり、そこには米大統領選挙に絡んだ思惑が交錯していると思います。

7月13日に共和党のトランプ候補が狙撃され、その時点では大統領選挙でのトランプ勝利が強く予想された。

バイデン大統領は撤退を決めて、さらに「ほぼ確実にトランプ大統領だ(ほぼトラ)」という見方に傾いたと思います。

ところが、ハリス候補が出てきて、しばらくすると、今度は世論調査でトランプ候補を逆転する結果も現れてきた。

すると、今度は「ほぼトラ」予想がひっくり返って、米株価に織り込まれたトランプ大統領期待が剥げ落ちてしまう。

トランプ・トレードの方向転換が起こった。それが米企業の業績予想と絡んで、米株価を乱高下させている。

日本固有の問題としては、そこに日銀の追加利上げの観測がマーケットの変動を後押ししている。

7月30・31日の決定会合で、日銀が政策金利を0.10%から0.25%へと引き上げるという見方である。

この観測が円高圧力になっているとされる。そこでは、金利差の変化予想に刺激されて、

円キャリー取引を一気に縮小して、その反動としての円高圧力を生み出している。

7月10日に1ドル161.8円まで円安に振れたドル円レートは、一時は1ドル151.9円(7月25 日)まで約10円の振れ幅で円高になっている。

日銀の政策予想には、自民党の茂木敏光幹事長が「日銀は段階的な利上げの検討も含めて金融政策を正常化する方針を

もっと明確に打ち出す必要がある」(7月22日)と発言したことの影響もある。

従来は、政治家が金融政策に言及することは少なかったが、最近は日銀の独立性という不文律があまり共有されていない気がする。

それが円高圧力を生み、日本固有の株安要因に繋がっていると考えられている

【なぜ株安と円高は連動するのか?】

最近のマーケット動向の変化を鳥瞰すると、以前は薄らいでいた株安・円高の関係が復活しているようにも見える。

伝統的な説明は、「円高になると輸出企業の業績にマイナスだという連想が、日本株の下落を誘発する」とされる。

実務の世界では、短期的な為替変動はあまり輸出動向に影響しないと言われるが、

株式市場ではそうした意識は共有されておらず、相変わらず「円高が輸出企業にダメージを与える」という連想が相場を動かすことはある。筆者は、わかりやすい説明がそのわかりやすさゆえに信じられている一種の心理バイアスだと考える。実際の事情は少し違うと思う。

2024年1月から日経平均株価が急伸したことはすでに述べた。海外投資家が、日本株を買い増したことが主因である。

海外投資家は、日本株を買うときに同時に、為替ヘッジを行う(円売り要因)。すると、本来であればドル円レートには、

日本株買いの要因はニュートラルになる。ところが、その後、日本株が時価増価すると、

海外投資家はさらに為替ヘッジを増額しなくてはいけなくなる。これは円売りの要因である。

つまり、日本株が上がるときには、ずれの部分の為替ヘッジ=円売りが、円安を進めてしまうことになる。

最近、起こっている株安・円高はこの逆の事情が働いていると考えられる。

海外投資家の中には、日本株の下落に驚いて、日本株を売ると同時に、ヘッジしていた円売りポジションを解消する。

これが同額であれば、為替にはニュートラルだが、株価が下落して損失が生じていると、

ヘッジした金額の解消の方が大きくなる。ヘッジ解消の円売り=円の買い戻しが円高圧力を生じさせる。

日本株が上昇する局面では、為替ヘッジが円安圧力になり、日本株が下落する局面では為替ヘッジの解消が円高圧力になる。

見かけ上は、「円高が原因で株安が起こった」ように見えるが、その因果はあまり働いていないと筆者は考える。

今後、米株価が11月5日の大統領選挙までの期間、まだ乱高下を繰り返すだろう。

ハリス候補は、9月にトランプ候補と討論会で戦う見通しである。トランプ・トレードはそうしたイベントの成り行きを見ながら進んだり、場合によっては再び後退することになるだろう。ドル円レートも、それと微妙に連動する可能性がある。

【日米金融政策の影響】

もしも、日銀が追加利上げを行えば、すでにドル円レートが織り込んでいるような円高を後押しする可能性はある。

しかし、事後的にはそうならない可能性もある。なぜならば、日米金利差は依然として大きく、

円キャリー取引の再開があってもおかしくはないからだ。先行きが見通しにくいときは、

利益確定によって円キャリー取引を一旦解消させることがある。しかし、事後的に追加利上げが行われれば、その不確実性はなくなる。

もう1つ加えれば、FRBの政策見直しも9月17・18日にあるかもしれない。

9月のFOMCでは、5.25~5.50%の政策金利が引き下げられる可能性がある。そうした見通しは徐々に強まっている。

すると、7月31日を過ぎてから、日本の要因で円安になる圧力は弱いという見方もできる。

この点は、見方が難しい。米利下げの予想は米株価を上昇させる。すると、日本株にも上昇圧力になるから、

これは為替ヘッジを通じて円安圧力だ。8月初からは円安方向の流れに戻る圧力が働くとみることもできる。

FRBの9月利下げは、日米金利差を縮小させる意味で円高要因であるが、今後、日米株価がどのくらい上昇するかで、

追加的に生じる円安圧力に吸収されるという可能性もある。

筆者は、そうしたせめぎ合いの結果として、8・9月は日米株価上昇と円安の進行が再び起こると予想している。

ドル円レートは、秋から冬にはいずれ1ドル160円近くまでに戻るという見方である。

 

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スタッフが回答いたします。

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更新日  2024/08/01

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